Дејан Манев и Момо Беле: „Секој инвеститор во недвижности треба да вклучи консултант од старт“

Детали

среда, 12 јуни 2019

„Локалните инвеститори во недвижности сè уште го практикуваат својот „домашен есап“, додека странските инвеститори прават сериозни истражувања за профитабилноста на одреден проект“, велат консултантите за комерцијални недвижности Дејан Манев и Момо Беле.

На нашата држава ѝ се потребни повеќе високи згради, нови трговски центри, retail и outlet паркови, хотели, расфрлани на сите страни по градовите, па токму затоа одлучивме да поразговараме со консултантите за комерцијални недвижности Дејан Манев и Момо Беле, кои имаат допир со речиси секоја поголема странска и домашна инвестиција во „real estate“ кај нас.

Дејан Манев - претприемач, дипломиран економист и Момо Беле - архитект, магистер по меѓународен бизнис, се момци со голема пасија и ентузијазам за работа со комерцијални недвижности во нашата држава и тоа го прават успешно веќе години наназад.

Професионалци со над 15 години работно искуство стекнато во градежниот сектор и во врвните светски консултантски компании за комерцијални недвижности кои се присутни во нашата држава.

Како е да се работи со големи инвеститори?

Дејан, Момо: Па, станува збор за прилично интересни луѓе со екстремно високи очекувања и многу специфични навики на работа, но од друга страна лесни за комуникација, спремни за размена на добри бизнис практики, главно многу искусни луѓе, со отворени умови, секогаш очекуваат постигнување на најдобри резултати, сеедно дали е тоа во бизнисот или во секојдневниот живот.

Мора постојано да бидете будни, буквално 24/7 да бидете спремни да ги „рушите“ сите препреки на патот до конечна реализација на предвидениот градежен проект. Да напоменеме дека можеби е најважно да поседувате одлични преговарачки способности.

Секој инвеститор очекува консултантот да ги решава проблемите и препреките, затоа е најдобро да бидете вклучени уште во самиот старт на замислата за некоја идна недвижност дали е тоа од 4 или 44 катови, фокусот и процесите на работа се слични.

Секогаш ќе има помалку потенцијални проблеми за решавање ако консултантите се вклучени од почеток кога зградата е само една обична скица.

А како е да се соработува со локалната општинска-државна администрација?

Дејан: Луѓето што се дел од државната администрација се исто така професионалци, некои од тие раководители, имаат и преку 30 години работно искуство, затоа треба и мора да се однесуваме кон нив со многу голема почит.

Разбирливо е дека тешко го следат трендот со новите технологии, но знаењето кое го поседуваат и искуството во решавање на секојдневните проблеми во градежниот сектор е клучно. Знаете со нив почнува и завршува секоја постапка за нова или стара недвижност, тоа вклучува многу работа, многу информации, многу притисок, многу одлуки.

Што би ни кажале за недвижностите во Македонија, за Скопје, Охрид… Која е вашата порака до потенцијалните инвеститори локални и странски?

Момо: Позитивниот исход од политичката криза значи и крај на една статус кво ситуација не само за бизнисот со недвижности туку и генерално за целокупниот бизнис. Тоа значи зголемен интерес не само на локални туку и странски инвеститори кои секако допрва се очекува да ги зголемат своите активности во нашата држава.

Како наш совет за секој кој би сакал да вложи во недвижниот сектор би кажале дека најбитно е да се види за каков вид на инвестиција станува збор, за кој сектор од недвижностите (станбен, комерцијален/канцелариски, малопродажен, индустриски/логистички итн.) и степенот на ризик кој би бил прифатлив за инвеститорот, да видиме кои се поставените граници на делување.

Како се справувате со сите тие информации, криза, ризик, инвестиција, како ги носите вашите одлуки?

Момо: Пред сè мора да имате длабинско познавање на пазарот на недвижности, пресудно е долгогодишното искуство, достапноста до информации, локална мрежа на соработници итн. А за вклучените ризици, секако за да се утврди ова потребна е детална физибилити студија со која се добива длабинска анализа за сите фактори, и така ја утврдуваме и профитабилноста т.е. повратот на инвестицијата.

Ваквиот пристап е доста практикуван помеѓу професионалните инвеститори, а е во фаза на зародиш кај локалните инвеститори кои сè уште го практикуваат својот „домашен есап“.

Според вас, кој вид на недвижности би ги препорачале за потенцијалните инвеститори?

Момо, Дејан: Според досегашното искуство, најатрактивно за локалните инвеститори сè уште е вложувањето во станбени објекти. Голем дел од овие инвеститори се борат да дојдат до поатрактивни локации и тоа во одредени општини како што се Центар, Карпош и Аеродром.

Меѓудругото, странските инвеститори кои се присутни во Скопје се фокусирани кон комерцијалниот/канцелариски сегмент.

Ова значи дека повеќето од постоечките бизнис центри се во странска сопственост, а намената е изнајмување на деловен простор. Ваквиот пристап на странците значи и долгорочен бизнис план, т.е. генерирање на приход од рента (со договори од 5 + 5 години). Дел од бизнис центрите на овие инвеститори се во нивното регионално портфолио на недвижнини.

За разлика од нив, кај локалните инвеститори пристапот е со краток бизнис план и нивниот приход се базира само од продажба и ретко од долгорочен закуп. Секако овој пристап треба да се прекине и да се воведе подолгорочна и поодржлива стратегија која би вклучувала подиверзифицирано портфолио на недвижности со различен степен на приходи.

Инаку, очекуваме на среден рок во Охрид да се намали градежната активност. Има многу постоечки станбени објекти и сместувачки капацитети, хотели и слично кои се наоѓаат во прв ред до езерото. На среден рок ќе се зголемат цените на недвижностите, а тоа ќе ги привлече странските инвеститори да преземат дел од постоечките сместувачки капацитети и да ги вклучат во своето портфолио, па дури и да ги ребрендираат со познати светски хотелски франшизи.

Се ова е условено со континуиран раст на бројот на туристи во градот Охрид во наредните години.

Со растот на онлајн продажбата, што ќе се случува со шопинг центрите?

Момо, Дејан: Онлајн продажбата секако е нов тренд на шопинг и станува сè поголема реалност, но како и да е традиционалното шопинг искуство нема да биде заменето со онлајн затоа што се работи за два различни концепти.

Шопинг центрите имплементираат нови стратегии со кои би го задржале и привлекле секој купувач физички да биде присутен во нивните продавници. Таква стратегија е одвојување на сè поголем простор од нивната шопинг површина наменета за социјализација и содржини кои нудат поголема интеракција на купувачите со различни концепти, како на пример спортски, културни, забавни, едукативни итн.

Од друга страна пак онлајн искуството ја нема таа страна на материјално/физичко присуство во која ја немате таа опција каде што продуктот/производот може да се вкуси, види, проба или тестира. Поради ова онлајн продажбата повеќе би се фокусирала на бизниси кои се базираат на услуги (продажба на билети, книги, курсеви итн.), а шопинг центрите на продукти/производи со зголемени „entertainment“ содржини.

Дали има недостаток/потреба од нови концепти на недвижнини што ги нема кај нас?

Дејан: Секако дека има недостаток и исто така има голем простор за многу идеи и многу работа. На пример, интересен е концептот на retail паркови кој е присутен речиси во сите соседни држави, но кај нас дури сега полека се наметнува и се појавуваат сериозни инвеститори кои се спремни да ги реализираат овие нови замисли.

Очекуваме наредниот период во поголемите градови како Куманово, Штип, Велес, Струмица, Битола и Струга да се реализираат инвестиции во retail паркови со површина од 10.000 до 15.000 м² на едно ниво надвор од централните градски подрачја.

И за крај што би им препорачале на сите оние кои би сакале да се занимаваат со овој бизнис?

Дејан, Момо: За да се работи со недвижности и сè што е поврзано со недвижности од почетни анализи до клуч на рака потребна е голема пасија и посветеност. Таа пасија и посветеност полека прераснува во големо искуство кое и тоа како е потребно кога се работи за големи проекти. Посветеноста исто бара и жртва, а тоа е времето кое го поминуваме на консултирање, анализи, проекти, објекти и нивно менаџирање.

Секако неизбежно е и вложувањето во себе, тоа значи редовна обука, посета на регионални и меѓународни „real estate“ манифестации кои овозможуваат следење на последни трендови.

С. С. | Црнобело
Фото:приватна архива/ depositphotos.com